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長??h人民政府
長??h人民政府行政規范性文件
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長政發〔2022〕10號長??h人民政府關于印發長??h城鎮房屋專項維修資金管理規定的通知



各鎮政府、各委辦局、各有關單位:

《長??h城鎮房屋專項維修資金管理規定》由縣政府第十八屆85次常務會議,于2021年10月28日審議通過, 現印發給你們,請認真遵照執行。



                             長??h人民政府

                                           2022年4月15日



長??h城鎮房屋專項維修資金管理規定

    第一章  

    第一條 為加強房屋專項維修資金管理,保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護房屋專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)及《大連市人民政府關于印發大連市城市房屋專項維修資金管理辦法的通知》(大政發〔2021〕14號)等法律、法規規定,結合我縣實際,制定本規定。

第二條 本規定所稱房屋專項維修資金(以下簡稱維修資金),是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

 本規定所稱房屋共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢房屋內業主共有的部位,一般包括:房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面(含陽臺外墻面)、單元門、門廳、樓梯間、走廊通道等。

        本規定所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由房屋業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、安保設施、避雷設施、排水設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備用房等。

第三條 本規定適用于長??h行政區域內國有土地范圍內維修資金的交存、使用、管理和監督。

第四條 維修資金使用管理遵循“專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督”的原則。

第五條 縣房地產行政主管部門負責維修資金政策制定、業務指導,并會同縣財政主管部門負責對維修資金管理工作進行監督??h財政主管部門負責維修資金的??顚S?、保值增值工作??h房地產管理部門(縣生態與基礎設施建設服務中心)負責維修資金的歸集、存儲、劃轉使用、結算分攤和信息查詢服務等日常管理工作。

    第二章 維修資金的交存

    第六條 維修資金交存范圍包括:

       (一)住宅,但一個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外;

       (二)住宅小區內的非住宅,以及住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

第七條 維修資金交存標準:

(一)本規定施行后,在取得國有建設用地使用權成交確認書或劃撥決定書的土地上建設的房屋,應當按照以下標準交存首期維修資金:

 1.電梯房屋每平方米建筑面積交存200元,其中業主交存50元,開發建設單位交存150元(含電梯專項70元);

 2.無電梯房屋每平方米建筑面積交存130元,其中業主交存50元,開發建設單位交存80元;

 3.地下建筑物及不共用公共電梯的房屋按無電梯房屋標準交存。

(二)出售公有住房的,業主應按照所擁有房屋的建筑面積每平方米20元的標準交存首期維修資金,售房單位應按照公有住房售房成本價20%的標準交存首期維修資金。

(三)購買房改、安居、商品房二手房的業主應按房屋建筑面積每平方米50元的現行標準補交維修資金。

縣房地產行政主管部門應根據建筑市場變化情況并參考《大連市城市房屋專項維修資金管理辦法》報縣政府批準后,適時調整維修資金交存標準。

第八條 業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第九條 進行房屋預售的開發建設單位應在辦理預售許可證后30日內、購房合同網上備案前,按照預測繪面積交存維修資金,同時代交開發項目涉及的業主應交維修資金。在辦理房屋初始登記時,按照最終房屋面積測繪成果報告和多退少補的原則進行維修資金決算。

進行現房銷售的開發建設單位應在辦理現房銷售備案證后30日內、房屋初始登記前,一次性交存維修資金,同時代交開發項目涉及的業主應交維修資金。

業主應在辦理房屋入住手續前,向開發建設單位支付其應交維修資金部分。

購買公有住房的業主應在辦理房屋產權時,將首期維修資金存入公有住房維修資金專戶。

公有住房售房單位應在收到售房款之日起30日內,將提取的維修資金存入公有住房維修資金專戶。

第十條 維修資金交存應當使用由財政部門統一監制的維修資金專用票據。

第十一條 維修資金實行專戶存儲。業主交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設業主分戶賬;開發建設單位交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬,按棟設分戶賬;電梯專項維修資金以物業管理區域為單位單獨設賬,按房屋戶門號設業主分戶賬。

第十二條 設立房屋專項統籌維修資金。將維修資金利息的增值部分和除公有住房外的房屋滅失后無法退返的維修資金作為房屋專項統籌維修資金,主要用于支付專業工程造價咨詢機構工程審核費及應急維修費等,資金充足的情況下,也可用于補充業主分戶賬利息余額。

第十三條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的,應當及時續交。成立業主大會的,續交維修資金的方案由業主委員會擬訂,提交業主大會通過后,由業主委員會具體實施;未成立業主大會的,由所在地鎮政府組織業主按照現行維修資金交存標準及時續籌??h房地產行政主管部門和所在地鎮政府負責做好維修資金續交的監督指導工作。

    第三章 維修資金的使用

    第十四條 維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

    第十五條 維修資金應當專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

    第十六條 房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:

        (一)商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自房屋建筑面積的比例分攤;

        (二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,使用維修資金的,由受益的業主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤,其中業主承擔的部分,由相關業主按照各自房屋建筑面積的比例分攤;

        (三)售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建筑面積比例分攤到各相關房屋,其中售后公有住房應分攤的費用,再按照本條第(二)項規定進行分攤;

        (四)已售出但業主未交存維修資金的商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由業主按照擁有房屋建筑面積比例分攤;尚未售出且未交存維修資金的商品房和公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由開發建設單位或者公有住房管理單位按照擁有房屋建筑面積比例分攤。

第十七條 下列費用不得從維修資金中列支:

        (一)應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用;

        (二)應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

        (三)應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

        (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第十八條 房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后10年內的維修項目,應使用維修資金利息實施;保修期滿后10年外的維修項目,維修資金賬戶利息余額不足的,可以按照每年不超過維修資金原始本金2%的比例提取使用。

         維修資金本金應按照售房單位、個人的順序使用。實施應急維修項目使用維修資金,可不受本條款限制。

第十九條 維修資金劃轉使用職責分工:

各鎮政府負責監督指導業主大會,并對業主大會決議及年度維修計劃的制定和調整進行簽章確認;工程竣工后,參與工程驗收,并對工程認定的相關驗收材料進行簽章確認;負責對維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計劃調整的上報材料進行簽章確認;未成立業主委員會的住宅小區,監督指導社區居(村)委會代行業主委員會職責。

縣房地產行政主管部門負責指導、協調、監督轄區內維修資金劃轉使用工作;負責維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計劃調整上報材料的備案。

縣房地產管理部門負責對維修資金開戶、資金劃轉使用、結算分攤、計劃調整的上報材料進行資金和要件審查;負責維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計劃調整的實施。

第二十條 申請使用維修資金,應當先按照下列程序開立維修資金使用結算賬戶(以下簡稱開戶):

        (一)申請人向所在地鎮政府提出維修資金開戶申請,所在地鎮政府進行簽章確認。

成立業主委員會的住宅小區,由業主委員會委托物業服務人或維修單位申請開戶;未成立業主委員會但有開發建設單位委托前期物業企業管理的住宅小區,經所在地鎮政府核實后,由前期物業服務企業申請開戶;未成立業主委員會且無物業服務人的住宅小區(含零散樓棟和多產權住宅小區等),由所在地鎮政府監督指導社區居(村)委會組織業主委托物業服務人或維修單位申請開戶;公有住房產權單位管理的住宅小區,由原產權單位的行業主管部門申請開戶。

        (二)申請人持經所在地鎮政府核實后的有關材料到房地產行政主管部門進行開戶備案。

        (三)申請人持經房地產行政主管部門備案的有關材料到縣房地產管理部門開戶。

第二十一條 已開戶的住宅小區申請維修資金劃轉使用,應當按照下列程序辦理:

(一)由維修資金申請開戶單位制定年度維修計劃。

(二)業主委員會組織召開業主大會(未成立業主委員會的,由所在地鎮政府監督指導社區居(村)委會組織召開),對年度維修計劃進行討論,所在地鎮政府應參加業主大會。年度維修計劃經維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,形成業主大會決議,經所在地鎮政府簽章確認后,在物業管理區域內顯著位置公示5日。

        (三)年度維修計劃公示無異議后,申請人持有關材料到所在地鎮政府進行審核。

成立業主委員會的住宅小區,業主委員會為申請人;未成立業主委員會或無物業服務企業管理的住宅小區(含零散樓棟和多產權住宅小區等),社區居(村)委會為申請人;公有住房產權單位管理的住宅小區,原產權單位的行業主管部門為申請人。

        (四)申請人持經所在地鎮政府審核通過后的有關材料到房地產行政主管部門備案。

        (五)備案后,申請人到縣房地產管理部門申報;審核通過后,申請人持有關材料到縣財政部門辦理劃轉年度工程款的70%。

第二十二條 完成維修項目的住宅小區申請維修資金結算分攤,應當按照下列程序辦理:

        (一)維修工程竣工后,由業主委員會負責組織(未成立業主委員會的,由所在鎮政府監督指導社區居(村)委會負責組織)相關人員到現場進行工程認定,對維修工程的真實性及是否與維修計劃相一致進行審核確認,并出具相關驗收材料,所在地鎮政府應參與驗收并對驗收材料進行簽章確認;公有住房產權單位管理的住宅小區,由縣房地產管理部門組織相關人員到現場進行工程認定,對維修工程的真實性及是否與維修計劃相一致進行審核確認,并出具相關驗收材料。申請人應當將《完成工程結算分攤明細表》在物業管理區域內顯著位置公示5日。

(二)《完成工程結算分攤明細表》經公示無異議后,申請人持有關材料到所在地鎮政府進行簽章確認。

(三)申請人持經所在鎮政府審核后的有關材料到房地產行政主管部門備案。

(四)備案后,申請人到縣房地產管理部門進行結算分攤申報;審核通過后,申請人持有關材料到縣財政部門辦理劃轉工程結算款尾款。

對于沒有按時結算的單位,不予撥付下一年度的維修費用。

第二十三條 維修計劃發生變更的,應當按照本規定第二十一條的規定重新辦理維修資金劃轉使用申請。

         第二十四條 發生危及房屋安全、嚴重影響居民生活等緊急情況,應當作為應急維修項目,立即對房屋共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造。應急維修項目一般包括:

(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全,經專業技術機構判定需要維修的;

(三)消防設施損壞的;

(四)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

(五)樓體外立面有脫落危險的;

(六)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

(七)其他涉及公共安全或嚴重影響業主正常生活的。

實施應急維修項目需要使用維修資金的,業主委員會應當把維修資金用于應急維修的有關情況告知業主;未成立業主委員會的,由物業服務人告知;未成立業主委員會且無物業服務人管理的住宅小區,由社區居(村)委會告知;公有住房產權單位管理的住宅小區,由原產權單位的行業主管部門相關人員告知。

第二十五條 應急維修項目使用維修資金,應當按照以下程序辦理:

         (一)由業主委員會向所在地鎮政府提出申請;未成立業主委員會的,由社區居(村)委會、物業服務人或利益相關人提出申請。

(二)所在地鎮政府收到申請,應立即通知房地產行政主管部門進行現場勘察,對確認需要應急維修的或發現存在緊急情況的,由業主委員會、所在地鎮政府、房地產行政主管部門出具《應急維修項目確認書》,通知申請人先行組織搶修;涉及電梯等相關專業部門的,應通知專業部門共同勘察,并在《應急維修項目確認書》中提出明確意見。申請人不維修或無能力組織維修的,由所在地鎮政府組織維修。

(三)申請人或所在地鎮政府持《應急維修項目確認書》到縣房地產行政主管部門申請劃轉工程款項。在縣房地產管理部門下達《單位使用維修資金利息聯系單》后,縣財政主管部門按照預算維修費用的70%直接劃轉到維修項目施工合同約定的賬戶。

(四)維修項目竣工后,按照本規定第二十二條的規定辦理維修費用余額劃轉、結算分攤手續。

第二十六條 在維修項目施工過程中,業主、物業使用人及相鄰關系人應當給予配合,不得阻撓正常施工。

第二十七條 物業服務人應當定期公布維修資金的籌集、使用情況。

第二十八條 為保證工程質量和維修資金的合理使用,對于單筆工程預算10萬元以上,或年度維修預算總額超過30萬元以上,以及提取超過本金2%的維修項目,應由房地產主管部門聘請專業工程造價咨詢機構對工程預決算進行審核,相關費用從房屋專項統籌維修資金中列支。對于公有住房維修的單筆工程預算10萬元以上,或年度維修預算總額超過30萬元以上,以及提取超過本金2%的維修項目,應交由縣財政部門聘請專業工程造價咨詢機構對工程預決算進行審核。

第二十九條 下列資金應當轉入維修資金滾存使用:

        (一)維修資金的存儲利息;

        (二)利用房屋共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益,但業主大會另有決定的除外;

        (三)房屋共用設施設備報廢后回收的殘值。

 前款第(二)項、第(三)項所列資金經業主大會決定轉入維修資金滾存使用的,由縣房地產管理部門通知縣財政主管部門轉入項目維修資金專戶。

    第四章 維修資金的管理

        第三十條 房屋所有權轉讓時,房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權一并轉讓。

    第三十一條 房屋滅失的,維修資金結余部分應當按照以下規定辦理:

       (一)房屋分戶賬中的維修資金返還業主;

       (二)本規定施行后滅失的已售公有住房,售房單位交存的維修資金返還售房單位,售房單位滅失的,上繳國庫; 

    (三)本規定施行后滅失的商品房,開發建設單位交存的維修資金返還業主,未銷售或業主不存在的,作為房屋專項統籌維修資金提存使用;

      (四)本規定施行前滅失的商品房,開發建設單位交存的維修資金不予退返,作為房屋專項統籌維修資金使用。

       第三十二條 縣房地產管理部門應當向業主、業主委員會、公有住房售房單位及相關物業服務企業提供以下查詢服務:

      (一)維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

      (二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

      (三)業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

      (四)其他有關維修資金使用和管理的情況。

    查詢人對查詢的情況有異議的,可以要求縣房地產行政主管部門復核。

    第三十三條 維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

    第三十四條 維修資金的管理費用從維修資金的利息產生的利息中列支,并與維修資金分賬核算。

        第三十五條 維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部以及省、市、縣財政部門的有關規定執行,并接受縣財政部門的監督檢查。

        第三十六條 維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

    第五章 附  

第三十七條 違反本規定以及國家、省、市有關維修資金管理規定的行為,按照《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《大連市城市房屋專項維修資金管理辦法》及其他物業管理相關文件的規定予以處理。

第三十八條 本規定由縣房地產行政主管部門負責解釋。

第三十九條 本規定自印發之日起施行。原城鎮房屋專項維修資金管理規定停止執行。其它未盡事宜參照《大連市人民政府關于印發大連市城市房屋專項維修資金管理辦法的通知》(大政發〔2021〕14號)執行。


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